勝どき、豊洲…湾岸地区ってどーなの？マンション価格についてド素人が考えてみた。

前回の記事から派生した湾岸地区や話。（みなとみらいも性質は近い街ですが、複雑になるので今回は除きます）まずは地価、マンション価格について。

まず初めにお断り。私は湾岸地区に引っ越しを考えてはいますが、購入するつもりはありません。

• 親の体調が悪く介護で地元に戻らなければいけなくなった時に動けないリスク
• 子どもが増えた時、一軒家も視野に入れたい
• 将来は海外に住みたい

以上が理由です。あの地域に一軒家ってそうそうありませんもんね。

東京のマンション価格。今後はどーなる？

東京のマンション価格は現在、上がっており２０２０年の東京オリンピックを契機に下がり始めるだろう。特に湾岸エリアは危ない。首都直下型地震があれば壊滅する。逆に港区や千代田区エリアが下がることはないだろう。

こんな記事や話見たことあるんじゃないでしょうか。２０２０年を境に東京の人口は減るとも言われています。そうなればマンション需要が下がるの当たり前。暴落筆頭はタワマンが乱立してる湾岸地区、港区や千代田区は地盤も固く主要のオフィスエリアに近いので安泰安泰。

さあ、皆さん、声を揃えていいましょう。

港区とか千代田区に住めりゃ苦労しねえんだよハゲ！

これですよ。これ。酷い記事だと山手線や地下鉄の主要駅から徒歩数分以内のマンションなら価格は落ちないだろう。だって。

んなもんド素人の俺でも言えるわ。

要はどの記事を見てもこれなんですよね。いや、本当にヒドイ。そこら辺買えねーから、どこにしようか迷ってるわけで。

すいません。ここからが本題。その中で何を参考に家を決めたらいいのか。不動産価格から考えてみます。

東京の人口減少に伴う価格下落

これについはもうどうしようもありません。買わないか海外に引っ越せって話。日本で、東京で仕事をし子育てをする以上、しょうがない。下落する中でどこを選ぶか。

湾岸地区は本当に値崩れするのか

値崩れはします。たぶん確実に。でも、それが他の地域と比べてそこまでヒドイかどうか。実はそんなことないんじゃないかって思っています。

①湾岸地区は多摩ニュータウンとは違う

よく比べられることが多い両地区。多摩ニュータウンが過疎った時（今は人が戻ってきたみたいですね）、湾岸地区もいずれはこうなるとか言われてました。でも決定的な違いがあります。それは湾岸地区は都心部に近いこと。

豊洲から銀座まで１０分、勝どきから六本木まで１５分。東京駅直通のバスもある。

不動産は立地です。となると都心に近い湾岸と多摩ニュータウンを比べるのは無理があります。

②銀座〜有明の地下鉄構想

中央区が都心部と臨海部を結ぶ地下鉄新線の整備に向けた検討調査を報告。

http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikatetukentou.files/houkokusho_1.pdf

時期は分かりませんが、ネックである「鉄道不毛の地」を解消できれば大きい。ただでさえ都心に近いのでは有利。また、最近はBRTも発達してきていますし、水上移動についても具体的な施策が出てきているようです。

③緑が多い 

住宅を選ぶ時、これを重視している人って多いはず。結構、湾岸地区って緑が多いんですよね。行ってみてビックリしました。マンションには緑化率というものがあって、敷地内の何％を緑地にしなければいけないという決まりがあります。マンションの多い湾岸はそりゃ緑が多くなりますわ。それに伴い公園もかなり多いです。これって家選びの重要なポイントですよ。

人工的な自然…と思う方。こんな話があります。今、銀座のビルの屋上でミツバチを育て蜂蜜を売っています。これが中々評判がいいらしいんですね。ミツバチは周囲の花から蜜を取ってくるわけですが、なぜ評判がいいのか。それは、東京の植物は農薬を使っていないから。農業用に植えられてるわけじゃないので、農薬がほぼゼロ。これが蜜を取るのに最高の環境なんだとか。東京の方が自然に近いってなんか皮肉ですよね。

④共働き世帯の増加

これが一番大きな理由。不景気により共働き世帯が多くなれば自然と都心回帰の動きが大きくなります。共働きで両方遠い勤務先で、子どもを送り迎えって無理ありますよ。超キツイ。なら近く、でも港区や千代田区には住めない…そんな人の受け皿としての需要は長期に渡ってあるのではないでしょうか。

⑤国のバックアップ

湾岸地区が暴落すると言ってるのは主に頭のいい学者さんたち。でも国や企業は湾岸地区に人を流入させようと色んな施策を売っています。長期優良住宅は湾岸地区に多いんですよね。すったもんだありましたが、市場も出来るし。学者さんと国や企業…どっちに乗るかは人それぞれ。お任せします。ちなみに、僕の知人である不動産デベロッパー３人は湾岸地区にマンションを買っています。

以上の理由から、実はそこまで下がらないんじゃないかと考えてます。というより、他がもっと下がる。相対的にはまぁまぁベターなんじゃね？って結論。